これから新規クリニック開業をしようとしているドクター、開業場所が中々見つからないドクター、内装費は本当に適切な数字なんだろうかと思っているドクター、色々なお悩みにお答えいたします。
開業場所選定

まだ 暑い日が続きますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

先日、取引先のリース会社と情報交換を行っていた時、都内のターミナル駅の近くで開業した内科の先生が、1年もしない間に閉院をしたという話を聞きました。 

 

開業場所の診療圏調査を行ったところ、300m圏内に競合施設が27施設もあり1日推定外来数は24人と少ない状況でした。

これでは、1年も持たなくて当たり前だと思います。コンサルタントが何故、このような場所で開業支援するのか判りません。

数年前から、このような話を良く耳にするようになりましたので、お気を付け下さい。

 

私が、開業をお手伝いした施設の一部をお知らせ致します。

昨年、横浜市で産婦人科を開業した施設で開業から4か月後に、私が集患対策のために外来患者さんや妊婦さんを対象とした「食育セミナー」を企画し毎月1回、食育セミナーを始めました。

セミナーを開催して3回目に入る時には、外来患者さんやお産の申し込みが多くなり、セミナーを開催する時間が無くなり、現在まで中止状態です。

 

今年7月、8月は、お産をお断りするほどになり、外来も損益分岐点を軽く超えて、院長先生はこれ以上、患者が増えると診察できないと嬉しい悲鳴を上げています。

10月に、院長先生と会食しながら、人事や経理の情報交換を行う予定です。

今年5月に、埼玉県で開業した内科の先生も、事業計画の倍の外来数で7月、8月の夏場は患者が減少するかと思ったのですが、増加傾向で喜んでおります。11月以降は、1日の外来数が70〜80人になると予想しています。

 

また、先月(8月)、東京都内で開業した皮膚科の施設も、事業計画の倍近い患者数が来ており、出だしが順調でこれも嬉しい状況です。

上記の産婦人科や内科、皮膚科の詳しい状況は、11月にご報告をいたします。

 

それでは、本題に入ります。

 

今回は、開業にとって重要な一つである開業場所選定の事を書きます。

1.開業場所

基本構想が決まったら、開業場所の候補を数カ所取り上げて地図を持参し、実際に現地を見学して診療圏を制約する川や鉄道等を確認します。

 

また、駅の乗降客の状況や人の流れ、交通量、商業地か住宅地か、認知しやすい場所かどうか、マンションが多いか、一戸建が多いか等、候補地の状況を確認します。そして、自分の構想に合っているかを肌で感じて下さい。

地図だけでは、現地の状況が判りませんので、この作業は必ず行って下さい。

 

2.開業形態

開業形態は土地を購入又は借地して一戸建するかテナントを賃貸する形態があります。開業場所によっては不動産価格や賃料が大きく変わりますので、これにより自院の内容や規模が変わってきます。

また、総事業費も変わりますので、現地の不動産価格や賃料を確認することが大事です。

 

良さそうな物件が見つかった場合は内見を行いますが、排水や電気設備等の確認が必要なので、設計士や医療施設に詳しい人を同行して下さい。

この作業は、1人では難しい面があるので、開業に精通した人の意見を聞きながら、進めて行く方が合理的です。その際、複数の意見を聞くとイメージが広がると思います。

 

3.不動産契約

開業物件が決定したら、次は不動産契約です。不動産契約の形態は、土地を購入する場合と借地、そしてテナントを賃貸する場合で違ってきます。一戸建にする場合は不動産の売買契約か、土地の普通賃貸契約又は定期借地契約があります。

定期借地契約には、一般定期借地契約と事業用定期借地契約及び建物譲渡特約付借地権契約の3種類があります。これは、貸主と協議して決める事になります。

 

テナントの場合は、普通賃貸契約か定期借家契約があります。定期借家契約は、営業用建物にも適用され原則として契約の更新は出来ず、再契約には貸主と借家人双方の合意が必要です。

普通借地や借家契約のメリットは、相場よりも安く賃貸できる可能性がある。デメリットは、途中解約が出来ない場合がある。

このようにメリットやデメリットがあるので、契約前にこの点を良く確認しておくことが必要です。

 

テナント賃貸の場合、医療施設は普通の事務所や店舗と違って、X線装置やリハビリ機器等、色々な医療機器を設置するので、契約前に信頼できる専門家に相談することをお勧めします。

物件探しは、医療施設のノウハウを持っており、実績のある医療専門の不動産会社に物件を依頼すれば、手間がかからないと思います。

 

なお、不動産契約を行う前に金融機関へ行き、資金調達が出来る状態にしてから契約の準備を行って下さい。この順番を間違うと、不動産契約を破棄する事になる可能性もありますので、注意をしてください。

 

具体的に開業候補地が出てきた場合、開業の準備活動は先生自身で行う事は必要ですが、成功するノウハウを持っているケースが少なく、仕事をしながらの準備は難しい部分もあります。

開業は大きな資金をかけて行うため、失敗すると大きな損失を被ります。これを避けるためには、開業支援実績が豊富で成功するノウハウを持っている専門家に有料でコンサルティングを依頼することです。

間違っても、無料のコンサルティングは利用しない事です。

 

次回は、開業場所選定に付随する重要な診療圏調査の事について書きます。

 

お読みいただきまして、有難うございます。

 

 

 

 

 

 

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